婚前一方买房婚后还贷算共同财产吗？上海离婚案件律师推荐

今天让我们来看看北京法院的一例婚姻案件。主题是如何分割离婚财产，如果涉及到夫妻之间的资产赠与和夫妻之间的财产协议，应该如何处理。其核心观点是：《民法典婚姻家庭》只规定了夫妻财产协议，而不规定夫妻之间的赠与协议。这两种协议的区别是：“是否将原一方所有的财产约定为另一方。”如果是，协议是夫妻之间的资产赠与协议，适用《民法典合同》的有关规定，赠与人在登记或公证前享有任意撤销权;否则，属于夫妻财产协议，即使房屋所有权未办理变更登记手续，双方也不能随意撤销。给出的案例如下：

王某和林某是夫妻关系。婚前，林某贷款买了一套房子，以林某的名义登记。婚后，双方共同还贷。婚姻期间，双方签订了《夫妻财产协议》，约定该房屋归王某所有。后来，王某向法院起诉，要求离婚，并根据《夫妻财产协议》将涉案房屋判给自己所有。对此，林某的辩护意见是：涉案房屋为婚前个人财产。《夫妻财产协议》中关于房产的约定，本质上是林某将其个人财产的财产赠与王某。由于双方未办理房产更名手续，林某依法行使撤销权，撤销对王某的赠与，并要求法院判决该房屋归其全部，婚后共同还贷的部分由王某赔偿。经审理，法院承认了《夫妻财产协议》的有效性，并认为即使未办理无权转让登记，也不影响王某按照协议取得房产所有权。后，王某和林某离婚，房产归王某所有。

主审法官给出的理由是《中华人民共和国民法典》第十六五条：“双方可以同意，婚姻关系存续期间取得的资产和婚前财产属于各自，共同所有或者部分共同所有。协议应当书面选择。夫妻对婚姻关系存续期间取得的资产和婚前财产的协议对双方具有法律约束力。”法律规定了夫妻财产约定的三种方式(归各自所有，共同所有)，不包括一方将个人财产纯粹赠与另一方的情况。

对于这三种形式的财产协议，任何一方都不享有任何撤销权。一方将个人财产纯粹赠与另一方的，适用《人民法院关于适用中华人民共和国民法典>婚姻家庭编辑的解释(一)》第三十二条的规定，“婚前或者婚姻期间，当事人约定将一方所有的财产赠与另一方，赠与人在财产变更登记前撤销赠与，另一方请求继续履行的，人民法院可以依照民法典第六百八十五条的规定处理。”《中华人民共和国民法典》第六八十五条规定，“赠与人可以在赠与资产的权力转移前撤销赠与。具有救灾、扶贫、残疾人等公益和道德义务属性的公证赠与合同或者依法不得撤销的赠与合同，不适合前款规定。”换句话说，只有“一方将个人所有财产纯粹赠与另一方的情况”赠与人可以撤销赠与协议。

对于上述主审法官的理论，离婚律师得到了认可。然而，律师不同意将房子判给王的所有做法。

主审法官在审判过程中认为：虽然李婚前支付首付购买房屋并登记在一个人名下，但鉴于婚后双方共同偿还贷款，所涉及的房屋属于夫妻在婚姻关系中共同获得的财产，然后确定双方签署的协议为夫妻财产协议，林签署后不享有任何撤销权。因此，终判决该房屋属于王。

律师认为，法官婚后只用夫妻共同偿还贷款，因此认定房屋为夫妻共有财产是错误的。原因是：林某婚前买房时已向卖方支付了全部房款。除首付款外，其他房款来自银行贷款。因此，从房地产销售的角度来看，林在婚前已经完成了房屋的购买行为，并取得了完整的房屋产权。不会有部分所有权待定。更不可能出现分期分批偿还贷款的情况，房屋产权也分期分批归林所有。由于林在婚前已经取得了所有的房屋产权，只有未偿还的贷款，即婚前的个人债务。

而债务的双方是林某和银行。债务和房屋产权是两种完全不同的法律关系。假设林不能还款，银行多只能行使房屋质押权，通过出售房屋实现债权，银行无权直接取得房屋所有权。由于即使是作为债权人的银行也不能直接获得房屋产权，作为林的配偶，王如何通过婚后共同偿还贷款获得房屋所有权?日常生活中没有特别约定，只有协助借款人偿还债务后，才能拥有债务人的相关资产吗?这显然是不可能的。

可见，主审法官“婚后双方共同偿还贷款，所涉及的房屋属于夫妻在婚姻关系存续期间共同取得的财产。”这个分析是站不住脚的。由于这一重要分析存在错误，双方签署的协议是夫妻财产协议，而不是夫妻之间的赠与协议自然是错误的。

综上所述，律师认为，本案中的房屋不会因婚后夫妻共同偿还贷款而成为夫妻共同财产。鉴于林某只签订了赠与协议，没有实际办理房屋产权变更手续，林某有权任意撤销。虽然林某可以撤销赠与，但对于双方婚后共同偿还的贷款及相关增值部分，应当按照《人民法院关于适用中华人民共和国民法典>婚姻家庭编辑的解释》第七十八条的规定“…离婚时，房地产登记一方应当按照民法典百零八十七条款规定的原则，赔偿对方婚后共同偿还贷款和相应资产的升值部分。”林某向王某支付赔偿金。