离婚后房产怎么分？上海离婚财产如何分割

离婚后房产的分割是离婚财产分割中的常见问题，需要根据具体情况来确定分割方式。在中国，房产分割主要依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定。以下是离婚后房产分割的一般原则和具体操作方式：

一、房产的性质分类

婚前个人财产：如果房产是一方婚前全款购买，并且登记在该方名下，一般属于个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。

婚后共同财产：如果房产是婚后共同出资购买，或者一方婚前贷款购买，婚后共同还贷，那么属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。

一方个人财产婚后增值部分：如果房产是一方婚前个人财产，婚后没有共同出资或还贷，但房产价值有所增值，增值部分一般属于个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。但如果增值部分是因双方共同经营或管理导致的，可能需要进行适当补偿。

二、房产分割原则

协商优先：离婚时，夫妻双方可以先就房产分割问题进行协商。双方可以自由约定房产的归属和分割方式，只要协商内容不违反法律的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，协商结果通常会得到法律的认可。

照顾子女、女方和无过错方权益的原则：如果双方无法达成协商，法院在判决房产分割时，会遵循照顾子女、女方和无过错方权益的原则。例如，对于子女的抚养权归属方，法院可能会在房产分割上给予一定的倾斜，以保障子女的生活和教育需求;对于在婚姻中处于弱势地位的女方，也会在合理范围内给予适当的照顾;如果一方在婚姻中存在过错(如重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待或遗弃家庭成员等)，法院可能会在房产分割时对无过错方予以照顾。

平等分割原则：在没有特殊情况需要照顾的情况下，夫妻共同房产一般会按照平等的原则进行分割。但平等分割并不意味着的对半分，法院会根据房产的具体情况、双方的贡献大小等因素综合考虑，确定合理的分割比例。

三、常见房产分割方式

婚前一方全款购买的房产

个人财产：如果房产是一方婚前全款购买，并且登记在该方名下，一般属于个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。

共同还贷部分：如果婚后双方共同还贷，那么共同还贷部分及对应的房产增值部分属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。分割时，可以按照共同还贷部分占房产总价的比例，计算出共同还贷部分的价值，然后由房产归属方给予另一方相应的经济补偿。

婚前一方贷款购买，婚后共同还贷的房产

产权归属：房产归登记方所有，但婚后共同还贷部分及对应的房产增值部分属于夫妻共同财产。

分割方式：离婚时，双方可以协商房产的归属。如果协商不成，法院一般会判决房产归登记方所有，由登记方给予另一方共同还贷部分及相应增值部分的补偿。补偿金额可以通过以下公式计算：

共同还贷部分：共同还贷金额 = 还贷总额 × 还贷年限 × 12个月

房产增值部分：房产增值金额 = (房产现值 - 房产购买价) × (共同还贷部分 / 房产购买价)

补偿金额：补偿金额 = 共同还贷部分 + 房产增值部分

婚后共同出资购买的房产

产权归属：属于夫妻共同财产，离婚时双方可以协商房产的归属。协商不成的，法院会根据双方的具体情况，如双方的经济条件、对房产的贡献大小、子女的抚养权归属等因素，判决房产的归属，并由获得房产的一方给予另一方相应的经济补偿。

分割方式：如果双方同意出售房产，可以将房产出售后的净收益进行分割;如果一方希望保留房产，可以由该方给予另一方相应的经济补偿。

一方父母出资购买的房产

婚前出资：如果一方父母在婚前全款出资购买房产，并且登记在该方名下，一般视为对该方的个人赠与，属于个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。

婚后出资：如果一方父母在婚后出资购买房产，且没有明确表示赠与一方，一般视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。但如果一方父母在出资时明确表示赠与一方，并且有书面证据证明，那么该房产属于该方的个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。

双方父母出资购买的房产

产权归属：如果双方父母共同出资购买房产，且没有约定产权份额，一般视为夫妻共同财产，离婚时需要进行分割。

分割方式：分割时，可以考虑双方父母的出资比例、双方的经济条件、对房产的贡献大小等因素，确定合理的分割比例。如果双方同意出售房产，可以将房产出售后的净收益按照约定或协商的比例进行分割;如果一方希望保留房产，可以由该方给予另一方相应的经济补偿。

四、特殊情况的处理

房产涉及抵押贷款：如果房产涉及抵押贷款，离婚时需要先解决贷款问题。如果双方同意出售房产，可以将房产出售后的净收益用于偿还贷款，剩余部分再进行分割;如果一方希望保留房产，可以由该方承担剩余的贷款，并给予另一方相应的经济补偿。

房产涉及共有产权：如果房产涉及共有产权，如与他人共有，离婚时需要先解决共有产权问题。如果双方同意出售房产，可以将房产出售后的净收益按照共有产权比例进行分割;如果一方希望保留房产，需要先解决共有产权问题，再进行分割。

房产涉及拆迁安置：如果房产涉及拆迁安置，离婚时需要根据拆迁安置的具体情况进行处理。如果拆迁安置房已经交付，可以按照上述房产分割原则进行分割;如果拆迁安置房尚未交付，需要等待交付后再进行分割，或者根据拆迁安置协议的约定进行处理。

五、案例分析

假设甲和乙是一对夫妻，甲在婚前贷款购买了一套房产，婚后双方共同还贷。房产购买价为200万元，贷款总额为150万元，贷款年限为30年，每月还款额为7.000元。离婚时，房产现值为300万元，已还贷10年。

共同还贷部分：共同还贷金额 = 7.000元/月 × 10年 × 12个月 = 84万元

房产增值部分：房产增值金额 = (300万元 - 200万元) × (84万元 / 200万元) = 42万元

补偿金额：补偿金额 = 84万元 + 42万元 = 126万元

在这种情况下，如果法院判决房产归甲所有，甲需要给予乙126万元的经济补偿。

六、建议

房产分割涉及复杂的法律问题和多方面的因素，建议在处理房产分割问题时咨询专业的律师，以获取更准确的法律意见和帮助。律师可以根据具体情况，为您提供详细的法律分析和解决方案，帮助您在离婚时合理分割房产，维护您的合法权益。